安邦咨询：本轮房地产调控严厉或超乎想象

　　“两会”以后,中央调控房市的政策是轮番打压需求和开发商的资金链。从效果来看,房产需求,尤其是投机性的房产需求确实受到了很大程度的抑制,一线城市成交量持续低迷;但北京、上海等城市出现“量跌价不跌”现象说明开发商们在信贷、股市、信托、债券等数种融资渠道均被“掐住”的情况下,仍然坚持着不倒下,这是在博弈政策调控:看谁能挺到最后。但安邦再次提醒,此次调控跟以前不一样了,最后“倒下”的肯定不是政策。

　　看看最近住建部的动态吧,有消息称,住建部正会同人行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案,今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户,并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时,才能支配使用项目此前的预售账款。潘石屹认为,此举将对房企的资金链造成很大压力。结合中央之前推出的各种手段,我们可以清晰的看到一张不透风的大网正在撒下来。

　　按住建部政策研究中心副主任王珏林的话说,“大家不要有期望值,期望阶段性的调控,我觉得这次国务院下了很大的决心。”为何此次决心这么大？原因就在此轮调控背后深层次的政治和社会因素。对此,安邦首席研究员陈功在第199期《战略观察》中以“野蛮成长还是理性成长”为题做了深度分析。

　　首先,这一轮中国房地产业的调整,政治因素起到了比较重要的作用。从中国改革开放的历史来看,大部分时候都是重经济,而轻社会民生。但这里面会产生很大矛盾,一方面大力、粗放式的发展经济,产生太多的社会负面问题,一方面又不得不拿出天量的资金用于“维稳”,这样循环下去迟早会吃不消。所以本届中央和政府领导高层提出的关注民生、搞和谐社会的建设思想,实际上就是应对社会稳定问题与发展问题的战略调整。而由“疯狂”的房地产所引发的社会动荡,如高房价、暴力拆迁等已经被放到了风口浪尖上,拿房地产业开刀作为战略调整的突破口,这是现在的大背景。

　　其次,房地产问题形成的社会风险持续累积,已经影响到上层建筑。在《物权法》出台后,很多反暴力拆迁的老百姓,手举着《宪法》和《物权法》来“抵抗”《城市房屋拆迁管理条例》,但这些上位法基本都败给了政府拆迁条例。这种情况的普遍发生,已经使老百姓开始怀疑执政党保护人民利益的真实性,威胁到社会的根本,威胁到执政党的思想基石,威胁到一个政权的法统!如果再不处理,并非危言耸听,事情再恶化下去的结果就是国将不国!

　　第三,注意房地产与通胀的关系。一般来说,房地产是抵御通胀的工具,但中国政府根本不承认房产是投资品。从来没有哪一位真正的国家领导人公开说过,建议大家去投资房地产。也就是说,中国发展房地产始终是为了解决居住问题,而不是用于投资的。这样一来,资产价格的升值,就与中国政府领导人的基本观念产生了冲突,老百姓因为价高而反对,政府领导基于执政理念也反对。

　　第四,在推动经济增长、上大项目的过程中,中央财政的压力很大,而地方土地出让金是一块大蛋糕,这就使得如何将归属于地方的土地收入中的一部分交给中央成为亟待解决的问题。而房地产界尚不自知的是,很多的房地产大亨们由于其以往的言论及其挥金如土的表现,现在实际已经处于一种微妙的地位,他们成为了这一改革的障碍。

　　第五,要考虑到房地产与银行的关系。虽然2009年银行业普遍出现不良贷款率下降,但这是去年大量扩张信贷,从而增大了分母带来的。实际上,在新增的巨额信贷资产中,未来坏账的可能性极大。所以,对银行坏账的担忧,也是中央决策层真正关注的问题之一,成为了高层加强对房地产业进行调控的重要原因。

　　第六,房地产业腐败与干部队伍腐败问题,这些问题人所周知,但却少有人知道这也是房地产政策收紧的原因之一。在决策层眼中,干部出问题不只是干部素养的问题,还与房地产开发商有很大的关系。在近年被曝光贪官的巨额财富中,几乎都拥有几套、十几套甚至几十套住房。干部关系到党的执政基础,关系到更大、更重要层面的权力稳定,房地产商这样搞,那还得了？不治你治谁啊？因此,这一轮的房地产调控,也有为保护干部“护驾”的重要作用。

　　中国多年以来发展路径所积累下来的深层矛盾,现在已经到了必须解决的时候。而房地产行业在其中扮演着关键角色,中央持续出手打压不仅仅是要将房价压下去,而是借此机会促进战略的转型。因此,不要小看中央的决心,也不要按以往的经验来判断,应该认识到这是一个历史的转折点,由此带来的严厉调控手段最终将超乎想象。